Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) предлагает в качестве ресурса для коллективных инвестиций в арендное жилье использовать банковские вклады населения, такая идея содержится в презентации агентства к заседанию комиссии в сфере жилищной политики общественного совета при Минстрое (документ был опубликован на сайте ведомства).
У населения значительный объем накоплений – 28,5% ВВП, или 23 трлн руб., при этом вклады почти на 10 трлн руб. превышают страховку Агентства по страхованию вкладов (АСВ) в 1,4 млн руб., пишет АИЖК (см. график).
Не защищенные страховкой деньги могли бы быть рассмотрены как ресурс для коллективных инвестиций в закрытые паевые инвестфонды недвижимости (ЗПИФН): в отличие от вкладов паи таких фондов обеспечены «диверсифицированным портфелем недвижимости», указывает в презентации агентство.
Незастрахованные депозиты населения рассматриваются как дополнительный источник инвестиций в ЗПИФН арендного жилья в силу того, что владельцам этих вкладов может быть потенциально интересен подобный продукт, объясняет представитель АИЖК: «Если в рамках страховой суммы потребитель может разместить вклад под максимальный процент, рассчитывая на страховку АСВ, то в случае сумм, превышающих лимит, уже нужно выбирать надежный банк». В случае отзыва лицензии часть вклада, превышающая страховку, может быть утеряна.
Что предлагают
АИЖК намерено приобрести у «Интеко» апартаменты в комплексе «Лайнер» на Ходынском поле в Москве на 2 млрд руб. Также сообщалось, что агентство выкупит апартаменты в комплексе Match Point – стоимость сделки составит 11 млрд руб.
Доходность от инвестиций в фонд арендного жилья АИЖК надеется обеспечивать за счет увеличения стоимости активов и арендных платежей, указано в презентации. На длинном горизонте доходность банковских депозитов не превышает инфляцию, а рост цен на недвижимость превышает, утверждает представитель АИЖК, дивиденды от арендного дохода позволят инвестору получать текущую доходность в виде живых денег, помимо прироста стоимости пая.
Предполагается, что ЗПИФН будет под управлением УК АИЖК, в состав активов войдут апартаменты и нежилые помещения, необходимые для эксплуатации комплекса арендного жилья и создания инфраструктуры. Первые пилотные проекты для фонда определены, говорит представитель АИЖК (см. врез). Паи фонда населению будет продавать АИЖК с 2017 г., следует из презентации.
Инструмент новый и пока непонятный для широкого круга инвесторов, говорит человек, близкий к надзорному блоку ЦБ. Вряд ли в фонд с рынка вкладов может уйти больше 100–300 млрд руб., полагает он, замечая, что вкладчики сейчас пугливые.
Необходимо поддерживать предложения по развитию небанковских инвестиционных продуктов, говорит управляющий директор УК «Промсвязь» Иван Гелюта, но возможность привлечения средств частных инвесторов в такой фонд более сложный вопрос: «Для финансового инструмента важна доходность и ликвидность – текущая рыночная доходность арендной жилой недвижимости с учетом налога ниже, чем по банковским вкладам». Если у АИЖК получится сделать доходность более высокой, тогда это будет конкурентным продуктом по сравнению с банковским депозитом, полагает он. Кроме того, нужно учитывать динамику стоимости активов фонда: цена на недвижимость может меняться под воздействием рыночных факторов, стоимость паев может увеличиваться и уменьшаться и инвестор, приобретая пай, берет на себя этот рыночный риск, продолжает Гелюта, поэтому сравнивать этот инструмент с банковским депозитом можно с учетом более высокого уровня риска. Если АИЖК, например, будет гарантировать доходность, то это будет больше похоже на покупку облигаций, чем на инвестиции в недвижимость, говорит он. Однако затрудняется оценить, сколько средств можно привлечь от частных инвесторов в подобные проекты.
«Если клиентам предлагается инвестиционный продукт, связанный с недвижимостью, и при этом его доходность выше процентов по депозитам, то клиенты, по нашему опыту, покупают его очень охотно», – говорит управляющий директор «Сбербанк управление активами» Василий Илларионов, замечая, что компания за месяц привлекла 2,5 млрд руб. в фонд складской недвижимости от банковских клиентов. По его словам, отличие фонда АИЖК – инвестиции в жилую арендную недвижимость и тут ставки радикально отличаются от коммерческой недвижимости: «Инвестор, который будет покупать такой фонд, должен верить, что стоимость квартир вырастет». Если стоимость не будет расти, то при текущей рентной доходности и комиссии за управление фондом показать доходность выше депозитов вряд ли получится, полагает Илларионов.
Данные о доходности фондов комментаторы не предоставили.