Раньше торговые центры были настолько зависимы от универмагов, что некоторые первые торговые центры строили сами ритейлеры. Но сейчас места универмагов в моллах все чаще занимают специализированные продавцы – магазины спортивных товаров и одежды, супермаркеты, тренажерные залы, рестораны, кинотеатры и проч. Они помогают владельцам торговых центров повысить трафик и продажи в эпоху интернет-торговли.

Понятие «якорный арендатор» изменилось, констатирует исполнительный директор владельца торговых центров CBL & Associates Properties Стивен Лебовиц. По его словам, небольшое кафе сети Cheesecake Factory работает не хуже, чем универмаг Sears. CBL поделил 182 000 кв. футов (16 908 кв. м) в ТЦ CoolSprings Galleria во Франклине, которые прежде занимал Sears, на несколько маленьких помещений. Теперь там работают магазин игрушек American Girl, продавец одежды H&M и Cheesecake Factory. За последние 15 лет компания Simon Property Group, которой в том числе принадлежит торговый центр Florida Mall, на месте 50 универмагов предпочла видеть в качестве арендаторов магазины одежды Primark и Forever 21, а также дискаунтер Tar­get.

Замена якорного арендатора обходится дорого, но в перспективе это выгоднее. Если универмаги платили только $2 за 1 кв. фут, то новые арендаторы – по $15–20, а иногда плата может достигать $100 за 1 кв. фут.

Раньше развитие торговых центров часто зависело от того, сможет ли его владелец удержать универмаг в качестве якорного арендатора, надеясь, что за ним последуют другие компании, а значит, и покупатели. В результате такие магазины владели площадью в торговых центрах напрямую или же платили совсем небольшую аренду. Однако когда сеть Bonwit Teller & Co обанкротилась, а May Department Stores была поглощена конкурентом, рынок начал сужаться. На пике популярности в 1980-е насчитывалось около 56 сетей универмагов, сегодня их число сократилось до 12. При этом оставшиеся игроки закрыли сотни магазинов из-за конкуренции с Amazon.com и изменившегося потребительского поведения.

В торговых центрах, принадлежащих General Growth Properties, выручка универмагов за 12 месяцев сократилась на 1,9% год к году, а оборот специализированных магазинов увеличился на 4%.

Но универмаги рано хоронить: в 229 объектах недвижимости, которые проанализировала CoStar Group за последнее десятилетие, в 46% случаев один универмаг был заменен на другой и в 54% – на более мелких арендаторов. Универмаги закрываются недостаточно быстро, следует из исследования Green Street Advisors. Необходимо закрыть более 800 универсальных магазинов, т. е. пятую часть всех площадей якорных арендаторов, чтобы вывести продажи торговых центров за 1 кв. фут на уровень десятилетней давности.